Com as ações valendo nove centavos na bolsa, dívidas bilionárias e a suspensão de novos lançamentos, a PDG Realty é apontada como símbolo de ápice e declínio do setor imobiliário brasileiro. A companhia, que chegou a ser a maior incorporadora de capital aberto do país, superando a veterana Cyrela, anunciou, em 17 de agosto, processo de reestruturação do passivo. Desde então, as ações da empresa acumulam queda de 55%. Em relação à estreia na bolsa, há oito anos e meio, a PDG já perdeu 96,9% do valor.
A companhia tem dívidas e custos a incorrer que somam quase R$ 7 bilhões, dos quais R$ 1,4 bilhão tem vencimento até o fim do ano. A PDG projetava geração de caixa de R$ 2 bilhões em 2015, mas o número do primeiro semestre ficou abaixo de R$ 500 milhões. Mesmo com todos os esforços para acelerar vendas, reduzir distratos e gerar caixa, o ritmo de diminuição da dívida está muito aquém do esperado. Procurada, a PDG preferiu não se pronunciar.
A reestruturação dos passivos da PDG - principal desafio da gestão de Márcio Trigueiro e Mauricio Teixeira, que assumiram, respectivamente, os cargos de presidente e vice-presidente financeiro neste mês - é necessária, mas ainda suscita questionamentos pelo mercado, ainda que não haja expectativa que os credores vão executar as dívidas.
Embora ainda não esteja insolvente, a PDG corre contra o tempo a fim de evitar que o custo da dívida que carrega no balanço corroa o que ainda resta dos ativos. "Quanto mais tempo levar para entregar as obras em curso e se livrar
das dívidas, menos vai sobrar para a empresa, se é que sobra algo", diz uma fonte com conhecimento da companhia.
O custo da dívida da PDG é de R$ 900 milhões por ano. Uma renegociação que diminuísse o peso e, ao mesmo tempo, prorrogasse o vencimento dos compromissos financeiros, é apontada como uma saída viável para a empresa. "O problema é convencer os credores disso", diz a fonte. Não se sabe ainda, por exemplo, como o anúncio da contratação do Rothschild para reestruturação das dívidas foi recebido pelos bancos. Há quem considere provável que parte da dívida seja convertida em participação de algum credor na PDG, considerando-se o tamanho do endividamento. No fim de junho, a alavancagem medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido da PDG era de 110,4%. O cenário macroeconômico fez com que as dificuldades da companhia se acentuassem. As sucessivas altas da taxa de juros pressionam o custo da dívida, e as restrições de crédito aos compradores de imóveis resultam em mais cancelamentos de vendas e retorno de unidades ao estoque. Para tentar reduzir o impacto da piora do crédito, a PDG mantém apostas em descontos de preços e financiamento direto a clientes.
É neste ambiente que Trigueiro e Teixeira chegam à companhia como o terceiro time de gestores desde sua criação. Os executivos ocupam as funções que eram exercidas por Carlos Piani e Marco Racy Kheirallah após a capitalização concluída em agosto de 2012, pela qual a Vinci Partners voltou ao comando da incorporadora. Formada por ex-sócios do Banco Pactual, a Vinci havia deixado o controle da PDG em 2010, quando a incorporadora se tornou a primeira "corporation" - empresa sem controlador definido - do mercado imobiliário brasileiro. Em sua primeira fase, a PDG foi um dos maiores casos de sucesso de investimentos em participação em empresas (private equity) do mercado brasileiro em todos os tempos. Criada do zero há pouco mais de uma década, a PDG foi apresentada no prospecto de sua oferta inicial de ações (IPO), como uma companhia de investimentos com foco no mercado imobiliário. A empresa atuava como co-incorporadora em Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e tinha participação na Lindencorp, Goldfarb e Avance, CHI, FDI e Repac. Pouco depois da estreia na bolsa, ocorrida em 26 de janeiro de 2007, a PDG comprou a CHL, com quem detinha o controle da CHI, e adquiriu a Goldfarb.
Em 2010, a companhia fez sua maior aquisição, a da Agre - empresa criada a partir das aquisições da Abyara e da Klabin Segall pela Agra Incorporadora e pela Veremonte, do espanhol Enrique Bañuelos. A compra da Agre foi a mola propulsora para que, naquele ano, a PDG lançasse R$ 7 bilhões, superando a líder Cyrela e mantivesse a primeira colocação em 2011, ao lançar R$ 9 bilhões. O período de 2007 a 2011 foi lucrativo e de forte crescimento para a PDG também em vendas e receita líquida. Além da estratégia de expansão por aquisições, o desempenho foi impulsionado pela euforia do mercado resultante da expansão do crédito, emprego e da renda e, consequentemente, da demanda. Até 2012, a gestão da PDG era encabeçada por Zeca Grabowsky e Michel Wurman, e o modelo da companhia de atuar como holding, com as empresas adquiridas sob seu guarda-chuva parecia funcionar. "O maior erro da PDG foi crescer demais", diz um analista, ressaltando que, quando a Agre foi comprada, já havia sinalização, no mercado, que o modelo de aquisições não era bom e que os custos de obra do setor superavam os orçados. Apenas em 2011, a PDG deu início à unificação da estrutura administrativa das subsidiárias, processo concluído na gestão seguinte.
A imagem da companhia começou a se desgastar com o prejuízo líquido apresentado no quarto trimestre daquele ano, os estouros de orçamento e os atrasos de obras. No começo de 2012, operações de derivativos (contratos de opções) feitas por administradores da PDG também desagradaram o mercado. Dois meses depois, Wurman, anteriormente cotado para suceder Grabowsky na presidência, deixou a companhia. No fim de agosto de 2012, a gestão de Grabowsky chegou ao fim, e Piani e Kheirallah assumiram o leme, como representantes da Vinci. Disposta a repetir o sucesso de sua primeira passagem, a gestora voltou à empresa liderando uma capitalização de R$ 800 milhões, a um preço estimado em R$ 3,00 por ação, considerando as opções embutidas no aumento de capital. O foco, nos primeiros meses, esteve nas revisões de processos e na estrutura organizacional, e a situação se mostrou mais complicada do que se esperava.
No começo de 2013, a PDG reportou revisão de custos de R$ 1,4 bilhão. Na gestão de Piani, a PDG reduziu seu tamanho, cancelou projetos, diminuiu o número de praças de atuação e fez cortes de pessoal. "Piani e Kheirallah fizeram um bom trabalho, mas não foi o suficiente", diz uma fonte. A execução dos planos dependia, em larga escala, de a PDG gerar caixa para reduzir dívidas e, posteriormente, voltar a crescer. Aos problemas internos da PDG, se somou a piora da economia. A depreciação das ações não tirou a confiança dos sócios da Vinci, que aproveitaram as sucessivas quedas para aumentar a posição na PDG. No início do ano, a gestora liderou um novo aumento de capital de R$ 500 milhões, o que, segundo analistas, é o suficiente para a companhia arcar com os compromissos de curto prazo, desde que os bancos mantenham a disposição de rolar as dívidas. Neste ano, a PDG não vai lançar empreendimentos além dos R$ 23 milhões do primeiro trimestre. No mercado, a expectativa é que a companhia não faça lançamentos também em 2016 ou apresente apenas projetos pontuais para ter alguma plataforma operacional quando o setor retomar o crescimento. |
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